<上車記。下篇> 買樓小幫手。認住呢5個幫得手既人!

上兩篇提到，買樓需要的儲蓄及文件，時間。
<上車記。上篇> 買樓洗費「超詳細」清單。有幾多錢先買到樓?
<上車記。中篇> 買樓時間表~注意! 不能MISS的日期 x 文件準備 (詳細~~)

再來，就是買樓途中非常幫得手的人物ssss啦~(對，有很多!)
沒錯，有很多細節位是初次置業的我倆沒有想過所以miss了.. 所以更想分享給大家，讓大家上車更順利吖！

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幫手。人物一號。地產經紀
地產經紀當然是買樓的關鍵人物啦。所以，找一個有經驗而且老實的經紀就好重要啦！一個好的地產經紀 (幸運地，我倆的就是) 會幫你跟業主溝通+議價，而且會根據你的需要來推介樓盤給你。除了講價之外，地產經紀會幫你做查冊確定單位沒有問題才讓你簽約，另外還會幫手處理申請水電煤會所證等等。

大公司好定細公司好﹖
地產公司我一向主張用地區性的，不要用中X，美X等等大公司。原因好簡單：

• 大公司佣金較難講價 - 細公司就比較「易話為」，一般都以有成交就OK的態度來辦的。
• 地區性的公司會有較多熟客，因為公司細，唯有靠口碑做生意，所以一般都會儲落較多熟客，也就是更多人放盤，自然可供選擇的單位就更多。而且熟悉該區令他們推薦物業時更得心應手~
• 不過，當然不要貿然跑進不熟悉的地產店，要做好資料搜集，不然還是有遇上黑店的機會的！

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幫手。人物二號。按揭agent

按揭agent，顧明思義呢，就是幫手做按揭的人物啦~他們多數會跟律師樓合作，幫手做按揭申請的。通過他們就不用自己逐間銀行去比價了，因為他們會幫你找個最優惠的plan的。

但我們沒有用按揭agent，自己逐間銀行問。點解﹖ 因為我們覺得自己找自己聽最新的offer會有更多著數~而且可以跟銀行職員bargain一下現金回贈優惠嘛.. (笑)

按揭agent一般是不收費的，他們的收入來源來自銀行分他們的commission，所以基本上是你透過agent跟銀行做按揭他們就賺到收入這樣。

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幫手。人物三號。銀行職員
銀行職員跟你的樓宇沒有太大的關係罷，但記得叫他們比多啲優惠，因為好多時是開聲問才會有的！另外也要找做事快手快腳的銀行~因為要成功收樓日子是非常重要的，不容有失呀。

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幫手。人物四號。裝修師傅/朋友
裝修師傅最好是找熟人/朋友，不認識的話也一定要找朋友介紹，這樣才可以確保不會逾期交貨，貨不對辦，或者是給你來個大超支！(可怕吧~haha)

至於裝修師傅可以幫手的地方，就是~如果你沒有請設計師的話，很多時候他們憑經驗就會知道如何弄如何擺放家裡的陳設才最方便耐用好看。如果有「材料揀唔落手」，或者「唔知呢度點整好」的情況，師傅都很有可能幫到你的！

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幫手。人物五號。朋友/家人幾枚
哈哈，對！最後的幫手就是朋友/家人，他們當然可以幫我們做到無窮無盡的事啦~ 不過想提提大家一點。就是，睇樓時記得帶同一個朋友或家人一起前往！有什麼作用？除了幫下眼以外，最主要的原因是他們可以幫你簽睇樓紙！

什麼是睇樓紙﹖

• 睇樓紙即地產代理協議。一般會列明你當天視察了哪幾個單位，報價多少，地產代理佣金會收多少。
• 簽署後就表示你同意三個月(一般是三個月)內購買任何一個列明(即經紀已帶同你視察)的單位，必須跟該地產代理購買。
• 換言之，你在其他地產見到同一個盤，但平少少，都不可以買，或要跟該地產成交才OK！不然就要付兩家佣金...

所以呢~睇樓時帶多個人，睇樓紙由他們簽，到時候確定買樓時就不用有地產公司的限制，邊間平就跟邊間買！

沒錯~所以呢，在成功上車之時，其實已經有不少幫過我地手既人架啦！

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<上車記。中篇> 買樓時間表~注意! 不能MISS的日期 x 文件準備 (詳細~~)

上一篇提到，買樓需要的儲蓄 (<上車記。上篇> 買樓洗費「超詳細」清單。有幾多錢先買到樓?)。這篇就來買樓需要簽的，預備的，文件，日期等等複雜手續了。

首先當然提提大家，做第一步 - 簽臨約(二手樓)之前記得要叫地產經紀查冊。

查冊是乜東東﹖ 

• 查冊就是查找土地註冊處的資料，確保你將買入的單位確實屬於賣方的。(不然即使付款了單位也不屬於你!) 
• 同時會查到該單位有否用來抵押借錢，有否牽涉到法律訴訟，土地是否會於某日期被收回等等 - 這都很重要呀。因為你購入單位後，如有上述情況的話，很可能有「好多手尾」的！
• *由於查冊分為簡單及詳細(full search)版，有些地產會因為慳返$15而查簡單版，不過大家可要求用full search的。

好~完成後都無問題就到第一步了。

第一步。臨時買賣合約

日期: 確定購入單位當日
文件：簽臨時買賣合約
$$$$：細訂。所謂細訂，就是成交價約1-3%的金額，上車盤通常為5-10萬左右。

簽臨時買賣合約是用來確定雙方認同的金額，以及確認購買的細節，例如會否有傢俬電器不搬走留給你。簽好後地產經紀就會拿合約讓上手業主簽名，雙方簽名後就代表同意成交了！
如果在簽好臨約後其中一方「撻訂」，就要賠償細訂的金額予另一方，同時需負責雙方的經紀佣金。

第二步。找律師+簽正式合約 (及去銀行找按揭資料)

日期: 簽臨約後立即找律師，最遲臨約14日內簽正式合約。
文件：正式合約
$$$$：大訂。大訂 = 成交價10% - 細訂金額 + 印花稅

簽好臨時買賣合約後，記得要"即刻搵律師"，因為你要在14日內由律師draft好，你跟賣家都簽好正式合約的！確認由哪一位律師負責後，記得KEEP住律師卡片!! 之後去做按揭同地產經紀都會用到的。

得到卡片後，將卡片send比地產經紀，他們就會直接跟律師樓開始辦註冊手續了。
同一時間，可以帶同臨約及律師卡片到銀行查詢按揭資料。

記得確定律師前先了解收費(由$6,000 - $10,000都有，文件費另付)，一般都在完成所有手續後才付律師費的，通常是律師收費+文件費 (土地註冊, 查冊等等)，即使是同一間律師樓，不同尺數及樓齡有不同收費。簽好正式合約後律師就會幫你做土地註冊架啦~

第三步。做按揭

日期: 簽臨約&正式合約後，收樓前一星期。
文件：按揭合約
$$$$：--

申請按揭，要帶同臨約，住址證明及入息證明(過去三個月糧單，最近期稅單，出糧戶口statement) 往銀行申請，一般銀行需要5-10日批，所以，千萬要快快手做好，因為按揭必定要在收樓前幾天做好，再由銀行轉帳給律師樓，律師樓再轉帳給上手業主才算成手續的！而這些，通通要在收樓日前全部完成!!!

• 邊間銀行好﹖ 不同時期不同銀行會做不同優惠的，所以盡量先申請2-5間，看看那一家offer更好。但記得確認用那一家以前千萬不要簽accept offer的信，不然之後不選擇它會被罰款的。(application則不收費)
• Hibor-plan定P-plan﹖ Hibor計劃是用同業拆息+指定%作為利息；而P-計劃就是以優惠利率(P)減指定%作為利息。P計劃是定息，而Hibor則是浮動息率，但現時多數Hibor計劃都會有maximum的利息(通常是P - 某%)，而兩種之中，現時Hibor利率較低，但P-plan則有更多優惠。現時多數人會用Hibor plan。
• 銀行通常有咩優惠﹖ 通常(間間都有咁滯)有1%貸款回贈，外加申請信用卡/自動轉帳會有現金回贈(幾千至萬多不等)，送個priority banking比你等等。

比較&確定好後就簽按揭合約了。記得簽好後告訴律師一聲，萬一律師樓沒有收到銀行的文件也會更早發現呀。

第四步。準備尾數&收樓

日期: 按揭合約後，收樓前。
文件：律師信件
$$$$：尾數 = 首期 - 已付大&細訂 + 律師費 + 經紀佣金 + 雜費如管理費&差餉 (pro-rata)

成交日(收樓日)前約7-10日，預鬆少少，準備尾數給律師樓就OK。

成交前律師會通知你銀行已成功過數，(如要)驗樓看看當初說明的傢俬等等有沒有在屋內，都無問題後就收鎖匙了！

第五步。處理雜項

日期: 收樓後。
文件：--
$$$$：--

收鎖匙後就可以用律師信(證明你是新業主)，做會所會員證，搞水電煤，電話，裝修，轉信件地址等等等等，有排忙啦~

***有關按揭/律師等問題隨便問吧!!! 希望幫到大家!***

最後，用timeline來summarize一下吧：

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<上車記。上篇> 買樓洗費詳細清單。有幾多錢先買到樓?

要找我倆住的地方一點不容易呢~由睇樓到落實住處前前後後一共花了四個月。其實每個星期六日都要跑來跑去睇樓真的比想像中更累呢。不過為了兩人共有的家，便覺得這是值得的！

睇樓之前第一件要做的事是：先計計數！

知道自己可以付出作為首期的儲蓄有多少，每個月可/想負擔的供樓費用又是多少。這樣才知道可以負擔到多少樓價的盤！千萬不要忘了其他雜費 - 裝修，經紀佣金，律師費，印花稅，二按保險[如按多於70%] 都是一大筆的費用!!

• 裝修當然視乎單位大小，樓宇新舊，材料質素。一般約$400-$1,000/呎。所以假設單位是500平方呎，就要預留至少$200,000的預算。

• 律師費也是根據樓宇新舊+呎數計算的！約$6,000 - $10,000都有。如果沒有相熟律師樓，一般地產都會有合作開的律師的，叫他們推介便可！

• 經紀佣金一般收費是成交價的1%。但記得，經紀佣金是可以講價的！我們就講到約0.3%~~慳返好多呢。

• 傢俬電器也不要忘記! 家裏總不能沒雪櫃床舖吧~這裡至少也要預留個$3 - 5萬。

• 印花稅，無可避免的大筆費用。如果第一次置業的話，就看下表，一個約400萬的單位，就要$90,000的印花稅。

• 二按保險是如果做7成按揭以上的話，就要支付"保險費"，由貸款額的1 - 4.35%不等，視乎還款年期。詳情click here

• 至於供款額，要通過銀行的壓力測試才會獲批按揭貸款的。現在的壓力測試是現時利息+3%的話，每月供款額必須低於每月入息之六成水平。

假設利息變2.15+3 = 5.15%後，月供變成$18,000的話，入息至少要有$30,000 (如聯名的話是計兩人月入總數的)。

下面有我從網上找回來的按揭計算機，基本上輸入好需要的貨款額，供款年期等資料，系統便會計算出你需要多少入息，多少供款，多少首期這樣。(要link再問我啦~)

所以，買樓支出一覽 = 首期+裝修+律師費+經紀佣金+傢俬電器+印花稅+二按保險(如需)

假設要買400萬既樓，供30年 (當只能借8成，金管局2月27日出招後貸款可能不容易批到9成)：
首期+裝修+律師費+經紀佣金+傢俬電器+印花稅+二按保險
= $800,000+200,000+8,000+40,000+30,000+90,000+17,200
= $1,185,200!!!
(入息至少要有$27,500)

如果借到9成，相對少好多：
首期+裝修+律師費+經紀佣金+傢俬電器+印花稅+二按保險
= $400,000+200,000+8,000+40,000+30,000+90,000+52,200
= $820,200
(入息至少要有$30,900)

但400萬既樓唔多，
假設要買到500萬既樓，供30年 ，借9成：
首期+裝修+律師費+經紀佣金+傢俬電器+印花稅+二按保險
= $500,000+200,000+8,000+50,000+30,000+150,000+65,250
= $1,003,250 << 兩人要有過百萬儲蓄
(入息至少要有$38,600)

條數呢~就係咁計。 但係，點解樓價咁貴仲要買樓呢﹖

1) 我覺得，第一層用來自住的物業，是長線投資，不會因樓價波幅大就考慮變賣的。而長線投資年期至少十至廿年。廿年後樓市會升會跌？以過往百多年的統計，沒有試過跌的。

2) 供平過租。以400萬樓價借9成供30年計算，每月供款$12,000多，跟租金水平差不多。而且不會因為業主要加租/賣樓而要被迫遷。

3) 個人因素啦~我實在是覺得兩個人共同擁有一些資產的感覺很好吖。有開始了我們長遠的家的感覺，即使是負債，也是帶點甜蜜的債~嘻嘻。


~~~下一篇來說說買樓/收樓中途的流程，付費日期及需要準備的文件~~~



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